AVOCAT COPROPRIÉTÉ ET SERVITUDE - MARSEILLE
La définition de la copropriété
La copropriété concerne les biens immobiliers de chacun ainsi que les rapports avec le voisinage.
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est fixé par la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965. Cette loi a donné lieu à une jurisprudence abondante.
.Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Toutefois, si les circonstances l'exigent, et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.
L'article 10 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
La répartition des charges selon l'article 11 ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires sauf exception. Les procédures doivent être engagées dans un délai de cinq ans à partir de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
La loi détermine les majorités requises au cours des assemblées générales. Il peut s'agir de la majorité renforcée ou encore l'unanimité pour des décisions qui ont un effet sur les droits d'un copropriétaire. Il est exigé un vote à l'unanimité des copropriétaires pour des questions telles que la vente d'une partie commune, la souscription d'un emprunt au nom du syndicat, la suppression du poste de gardien...
Selon l'article 42 de cette même loi, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrit par 10 ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent impérativement être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale), dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase de cet alinéa.
Les questions qui ont trait aux droits de chaque copropriétaire et à l'intérêt général de la copropriété sont donc complexes et nécessitent par conséquent la consultation d'un avocat habitué à ces matières. Que l'on soit syndic de copropriété, président ou membre du conseil syndical ou que l'on soit un copropriétaire concerné par telle ou telle disposition il est vivement conseillé de faire appel à un avocat. N'hésitez plus, Maître Gérard CAULE, avocat au barreau de Marseille sera apte à vous conseiller et vous assister sur cette matière.
L'avocat est aussi consulté fréquemment pour des questions de recouvrements de charges par le syndicat des copropriétaires ou pour défendre un copropriétaire. À cet égard, il peut être également mandaté pour prendre des hypothèques afin de garantir les droits du syndicat des copropriétaires au-delà des privilèges qui lui sont reconnus par la loi.
L'avocat est également consulté et peut plaider pour les travaux qui sont engagés dans une copropriété et les malfaçons qui peuvent en résulter, pour les accidents qui peuvent également arriver et pour les problèmes d'assurance, pour des problèmes de responsabilité, ainsi que pour les actions dirigées contre des copropriétaires lorsqu'elles ont été autorisées par l'assemblée générale, en particulier lorsque des travaux faits par un copropriétaire portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
A quoi correspond les servitudes ?
Les servitudes sont définies à l'article 637 du Code civil. Il s'agit d'une "charge imposée sur un héritage." En ancien droit, le terme héritage correspond à toute propriété immobilière privée. Ainsi la servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent.
La propriété qui supporte la charge s'appelle le "fonds servant". Ensuite, la propriété qui profite de la contrainte s'appelle le "fonds dominant". La servitude est un droit réel immobilier. Cela s'explique par le fait qu'elle soit attachée à la propriété et non au propriétaire. Pour preuve, la servitude liée à la propriété est mentionnée dans l'acte de vente ou de donation d'un bien immobilier.
La création des servitudes peut naître de la configuration naturelle des lieux, avoir une origine légale ou naître d'une convention signée entre deux propriétaires.
Il est prévu que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de la propriété contiguë . Le bornage se fait à frais communs.
D'autres servitudes sont établies par la loi, pour l'utilité publique ou communale ou encore l'utilité des particuliers. À cet égard, l'article 651 du Code civil rappelle que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un avec l'autre indépendamment de toute convention et évoque les problèmes qui peuvent résulter de troubles anormaux du voisinage. Il s'agit de troubles qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage. Les juridictions du fond ont un pouvoir d'appréciation souverain.
Les troubles du voisinage peuvent consister en des nuisances sonores, visuelles ou olfactives, en une transformation de l'environnement...
Le Code rappelle également les principes concernant les murs mitoyens.
Tout mur servant de séparation entre bâtiments ou entre cours et jardins ou même entre enclos est présumé mitoyen à défaut de titre ou d'une marque du contraire.
La réparation ou la reconstruction des murs mitoyens est à la charge de tous ceux qui ont un droit sur le mur et ce proportionnellement au droit de chacun.
Cependant tout copropriétaire peut abandonner ses droits de mitoyenneté.
D'autres servitudes peuvent être établies par le fait de l'homme. Elles peuvent être continues ou discontinues, apparentes non apparentes. Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par une possession de trente ans tandis que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titre.
Ces questions sont délicates et nécessitent le concours d'un professionnel, d'un avocat. Faites appel aux compétences de Maître Gérard CAULE. Son expertise sera mise à votre disposition afin de mettre fin à tous vos conflits relatifs aux servitudes.
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