AVOCAT BAUX COMMERCIAUX - MARSEILLE
Ceci concerne tant les propriétaires des murs que les locataires. Le domaine peut également concerner la location-gérance et le bail précaire.
Le statut des baux commerciaux a été établi par le décret du 30 septembre 1953. Celui ci a été codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Il s'applique aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds est exploité. Ce fonds appartient soit à un commerçant soit à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Il peut aussi appartenir au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant des actes de commerce.
Le fonds peut également être exploité sous forme de location-gérance. Le propriétaire du fonds va bénéficier des mêmes dispositions.
Le local doit être affecté à l'exercice de l'activité professionnelle définie par le contrat. A défaut, un changement d'affectation sera nécessaire.
Maître Gérard CAULE établit des baux commerciaux .Aujourd'hui, le bailleur doit transmettre également au locataire un état des risques naturels et technologiques.
Le contrat est conclu pour neuf ans minimum sauf en cas de locations saisonnières. En outre, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions légales à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Le locataire commerçant doit être immatriculé au registre du commerce et continuer d'exercer sa profession faute de quoi le bail pourrait être résilié. Le locataire d'un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure en effet celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués.
Le montant du loyer n'est pas réglementé, il est fondé sur la valeur locative du bien.
Il peut aussi être prévu un pas de porte. Il s'agit duversement d'un droit d'entrée au propriétaire des murs. Le montant est librement fixé entre les parties et n'a pas être remboursé en fin de bail.
Les charges et les travaux peuvent être librement répartis entre le propriétaire et le locataire mais le contrat de bail doit préciser clairement la répartition.
Selon l'article L. 145-8 modifié par la loi du 22 mars 2012 : Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Les baux de commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
Le statut des baux commerciaux est en effet un statut protecteur. Il garanti la profession commerciale et crée une véritable propriété commerciale. De sorte que lorsque le contrat arrive à son terme, le propriétaire du fonds bénéficie du droit de renouvellement s'il a exercé son activité depuis plus de 3 ans. Il doit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, demander ce renouvellement par acte d'huissier. Le bailleur peut garder le silence ou répondre.
Le bailleur peut refuser le renouvellement et le locataire demander une indemnité d'éviction en saisissant le tribunal dans les deux ans.
Le bailleur qui souhaite modifier le montant du loyer doit engager une procédure de renouvellement en transmettant un congé par acte d'huissier six mois avant la fin du bail. Le locataire peut accepter ou refuser le nouveau loyer ce qui entraînera la saisine de la Commission départementale de conciliation ou, à défaut de conciliation, le tribunal de grande instance.
Dans ce genre d'affaires l'avocat conseillera naturellement au mieux pour éviter les difficultés de forme et de fond.
Si le bail commercial arrivé à expiration ne fait pas l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite et poursuit ses effets.
Dans ce cas-là le bail se poursuivra donc aux conditions antérieures.
Le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sans que le bailleur ne puisse s'y opposer. Pour qu'il y ait cession du fonds de commerce, il faut que l'acquéreur exploite la même clientèle en reprenant l'activité de l'ancien locataire. Le locataire qui cède ainsi son droit au bail en même temps que le fonds de commerce doit notifier cette cession au bailleur. Toutefois, même en cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce, le bailleur peut imposer au locataire-cédant une clause d'agrément et l'accomplissement de certaines formalités.
Toutes ces règles nécessitent l'intervention d'un avocat.
Une autre question importante est celle de la déspécialisation du fonds de commerce à la demande du locataire. La déspécialisation peut être un simple ajout d'activité ou peut transformer complètement le fonds. Le cas échéant, cette déspécialisation plénière sera soumise au juge. Elle a généralement des conséquences financières.
Les cas de litiges possibles sont nombreux. C'est pourquoi il convient de consulter son avocat, que l'on soit propriétaire des murs ou propriétaire du fonds de commerce afin d'éviter toute erreur qui pourrait être préjudiciable.
Consultez également :