AVOCAT BAUX D'HABITATION - MARSEILLE

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Les principales obligations du preneur sont, selon l'article 1728 du Code civil:

« 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Indépendamment donc de toutes les clauses du bail et des textes qui ont été pris par la suite pour réglementer la matière, le preneur doit payer son loyer aux termes convenus. Il ne peut pas se prévaloir de l'inexécution par le bailleur de travaux de réparations nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus sauf s'il se trouve dans l'incapacité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit la loi. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain d'appréciation. Il est préférable d'être assisté par un avocat dans ce type de contentieux, même si l'avocat n'y est pas obligatoire. Qu'il s'agisse d'un propriétaire ou d'un locataire, l'assistance d'un avocat qui connaît la matière et qui pourra défendre utilement son client est recommandée.

Si les démarches amiables n'aboutissent pas, un locataire par exemple, peut saisir le tribunal d'instance pour demander des travaux qu'il estime nécessaires.

Les baux d'habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi a été modifiée par la loi dite ALUR du 24 mars 2014. Cette dernière loi s'applique aux baux qui sont en cours au moment où la loi est publiée avec cependant des dérogations pour des articles applicables immédiatement. Cette loi concerne les rapports locatifs. Elle concerne en particulier l'obligation pour le locataire de permettre l'accès aux lieux loués pour des travaux d'amélioration. Cette loi est plus précise qu'autrefois. 

Le propriétaire peut donner congé au locataire à la fin du bail, seulement pour l’un des trois motifs prévus par la loi du 7 juillet 1989.

Le premier motif est la reprise du logement pour le vendre. Ensuite, le deuxième motif est la reprise du logement pour l’occuper comme résidence principale ou le faire occuper, en tant que résidence principale, par un membre de sa famille (époux, concubin, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant du bailleur ou de son époux, partenaire de Pacs ou concubin). Enfin, le troisième, est considéré comme un motif « légitime et sérieux de non renouvellement du bail ». Il s’agit, par exemple, d’impayés de loyers répétés ou de troubles de voisinage récurrents…

La loi ALUR pénalise le congé frauduleux.

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire immédiatement. En cas de congé pour l'un des motifs prévus par la loi, le renouvellement du bail d'un locataire âgé et doté de faibles ressource est automatique sauf si le bailleur lui trouve une solution de relogement, ou est lui-même âgé ou doté de faibles ressources.

Ces conditions d'âge et de ressources varient en fonction de la date de signature du bail.

Tout ceci est donc encadré par des conditions de forme et de délais précis.

Cependant le propriétaire peut également rompre le bail avant l'échéance pour défaut de paiement des loyers. En particulier lorsqu'il existe une clause de résiliation dans le bail qui peut permettre de saisir le juge des référés du tribunal d'instance, ou pour une infraction quelconque aux règles du bail.

Les clauses contenues dans les baux nécessitent l'établissement d'un commandement destiné à rappeler ses obligations au locataire. Celle de payer les loyers par exemple. Il convient donc que le propriétaire comme le locataire soient très attentifs à ces questions de forme et de délais et on ne peut que conseiller de consulter un avocat en amont pour éviter des erreurs.

Un locataire de bonne foi peut obtenir dans certains cas des délais qu'il devra respecter, à défaut de quoi la clause résolutoire jouera, en même temps qu'il devra continuer à payer les loyers ou indemnités d'occupation courants.